久しぶりの不動産用語の解説

今日は不動産のプレセールについて、詳しく説明したいと思います。
これを読めば、プレセールというものをしっかりと把握出来るかと思います。
(そのように頑張って書きます(;'∀'))
将来プレセールに臨む機会がある時、みなさんが不安なく購入に踏み切れますように。
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まず、PRE-SALE(プレセール)とは、その言葉の通り、先行予約売買を意味します。
コンドミニアムや、タウンハウスなど、まだ建設が完成していないものを前買いするのです。

その完成予定の現場を車で通って見てみたら、まだ古い建物が残っていた、まだ空き地だった、
なんて事はよくあることです。

Q.どんな外観でどんな間取りで、どのような内装なのか、どうやって確認するのですか?

A. セールスセンターで、かなり精巧に出来た模型でまずは全体の建物の外観、敷地内の様子を見る事が出来ます。お部屋は実際のフロア面積と同じモデルルームを見て、間取り、内装を内覧出来ます。模型から、駐車場の入り口、エレベーターの位置なども、確認出来ます。

Q. 窓からの景色など、高層マンションであれば確認したいんですけど、見れますか?

A. 実際の高さから撮影した写真、または動画を、セールスセンターにあるモニターで見る事が出来ます。

Q. 駐車場の場所も選べたりしますか?

A. 駐車場は、そのスペースに独立性が無く、区分所有物とならない為、選べません。
  ですが、購入契約書の中に、柱の横ではない事、小型車専用のスポットではない事、等
  買い主の希望を織り込み、なるべく希望する駐車スペースを得られるようには出来ます。

Q. モデルルームの通りではなく、ここはこうして欲しい、という希望がある場合、
  どうにかそこはなりますか?

A. はい、全てとは言えませんが、融通は利きますね。もちろん工事費用は別途になりますが、
   交渉には応じてもらえるのが一般的です。構造上、無理な場合を除いて。
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Q. まだ建物が完成していない段階でも、毎月の共益費(Maintenance Fee)などわかるのですか?

A. わかります。販売が完了するまでは開発業者が建物を管理・運営する態勢をとっていますので
  事前にわかります。

では、お金は?決済金はいつ払うのか?というのが気になりますよね。
その流れは以下の通りです。

1.PRE-SALEの場合、購入契約書を交わすと同時に購入金額の何パーセントかを支払います。
(*開発業者によって、その%は異なります。)
2.同時に、Disclosure Statement(物件内容開示書)が手に入ります。
3.ここで、施工完成予定日や、どのように開発が行われるかの詳細、デポジットを信用口座にて保管する弁護士事務所の開示、等々、書類を読む事によって物件内容を把握出来ます。
4.万が一、気持ちが変わった場合、どんな理由であれ、1週間以内であれば無条件でキャンセルが出来ます。デポジットももちろん返還されます。(*Seven-day rescission period)
5.1週間後キャンセルせず、そのまま契約を進める場合、さらに何パーセントかデポジットを支払い本契約となります。

デポジットのスケジュールは開発業者により、様々です。

契約時、5%
1週間後 5% *合計購入価格の10%

というところもあれば、

契約時 5% 1週間後 5%
1か月後 5%  *合計購入価格の15%

というところもあり、基本設定はありません。

残りの85%なり、90%は、それではいつ払うのか、と言いますと、

数年後の施工完成後となります。
鉄筋でしたら、だいたい3~4年後、木造でしたら、約2年後になります。
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それでは最後に
Q.プレセールの良い点・悪い点を教えて下さい。

A.
ーとりあえずデポジットを初期に払った後、完成まで数年間資金を貯める期間が与えられる事
― もしも不動産の市場が上がり調子であれば、低い投資金で数年後売却益を期待出来る事
ー 新築で自分の好きなようにカスタマイズした家に住める事
― 10年の建物保証が付いてくるという事

 対して、懸念するポイントは・・・・

ー モーゲージの認可申請は、決済に近くならないと行えない為、
  お金を借りられるかどうかは、完成間近にならないとわからないという不透明さが生じる事
ー 新築物件には5%の消費税がかかるという事
ー 模型とモデルルームのみで購入しているので、イメージと違ったと思う事が無いとは言えない事

いかがでしたでしょうか?
お役に立つ情報となりましたら、嬉しいです。



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